Der Umzug in neue Räumlichkeiten heißt für ein Unternehmen vor allem eines: jede Menge Arbeit. Damit bei der Rückgabe der Mieträume keine zusätzlichen Kosten entstehen, müssen sich Unternehmen rechtzeitig informieren.
Kirsten Weigmann ist Rechtsanwältin in Hannover
Nicht nur der Umzug an sich bedeutet Stress für ein Unternehmen. Auch die Übergabe der alten Geschäftsräume geht nicht immer glatt über die Bühne. An diesem Punkt hat schon mancher Unternehmer erhebliche Geldbeträge zahlen müssen, da viele bei der Umzugsplanung die Übergabe der alten Geschäftsräume aus den Augen verlieren. Dabei gibt es einige wichtige rechtlichen Vorgaben, die bei der Rückgabe von Geschäftsräumen an den Vermieter zu beachten sind:
Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Mietverhältnis kann durch Zeitablauf enden, wenn beispielsweise der Zehn-Jahres-Mietvertrag ausläuft oder durch eine Kündigung zu Ende gehen.
Die Räumlichkeiten müssen nicht am letzten Tag der Mietzeit geräumt sein, sondern spätestens am Tag danach beziehungsweise am nächsten Werktag. Dies gilt jedoch nicht, wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine Räumung bis zum letzten Tag der Mietzeit vereinbart wurde.
Möchte ein Betriebsinhaber bereits vorher die alten Räumlichkeiten verlassen, so ist er nicht verpflichtet, mit der Rückgabe der Mietsache bis zum letzten Tag zu warten. Allerdings befreit eine vorzeitige Rückgabe der Mieträume nicht von der Zahlung der Miete bis zum Ende der Mietzeit.
Wurde eine Betriebspflicht bis zu einem bestimmten Datum im Mietvertrag vereinbart, so ist es nicht möglich, die Räumlichkeiten vorzeitig zurückzugeben. Der Vermieter hat einen Anspruch darauf, dass bis zum letzten Augenblick das Geschäft geöffnet und betrieben wird.
Die Übergabe der Räume an den Vermieter oder dessen Vertreter muss persönlich erfolgen. Es genügt nicht, die Mietsache zu räumen und die Schlüssel in den Geschäftsräumen zurückzulassen oder per Einschreiben an den Vermieter zu schicken.
Befinden sich die Geschäftsräume nicht in einem vertragsgerechten Zustand, so ist der Vermieter dennoch verpflichtet, die Räume zurückzunehmen. In den meisten Fällen wird sich der Vermieter dann ausdrücklich Schadensersatzansprüche wegen fehlender Schönheitsreparaturen oder Mängeln an der Mietsache vorbehalten.
Aus Beweisgründen wird außerdem empfohlen, über die Übergabe der Räumlichkeiten ein sogenanntes Abnahmeprotokoll anzufertigen. Es empfiehlt sich, von den einzelnen Räumen Fotos für das Protokoll zu machen. Bestätigt der Vermieter in einem solchen Protokoll, dass keine Mängel vorhanden sind, so ist es ihm nicht mehr möglich, Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Läuft ein Mietvertrag von beiden Seiten unbemerkt ab, wird das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit verlängert. Der Mietvertrag kann dann von beiden Seiten nur mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden.
Der Mieter ist verpflichtet, die Geschäftsräume in einem vertragsgerechten Zustand zurückzugeben. Soweit die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, entfallen die entsprechenden Schönheitsreparaturen. Bauliche Veränderungen wie Wandverkleidungen, Zwischenwände, abgehängte Decken, muß der Mieter beseitigen.
Um entsprechende Fragen zu klären, sollte frühzeitig mit dem Vermieter besprochen werden, wie die Räumlichkeiten zu übergeben sind. Möglicherweise nimmt der Nachmieter umfangreiche Umbauten vor, so dass Renovierungsarbeiten durch den Vormieter überflüssig werden. Für eventuelle Schadensersatzansprüche gilt laut BGB eine Verjährungsfrist von sechs Monaten.
Muster für das Abnahmeprotokoll
1. Ausstattung der Mieträume bei Übergabe
Der Vermieter bestätigt, dass die Mieträume mit folgender Ausstattung übernommen wurden
2. Empfangsbestätigung über Schlüssel
Der Vermieter bestätigt, folgende Schlüssel erhalten zu haben
…(Anzahl)…Haustürschlüssel
…(Anzahl)…Ladentürschlüssel
…(Anzahl)…Schlüssel für die Zugangstür zur Mieteinheit
…(Anzahl)…Kellertürschlüssel
…(Anzahl)…Briefkastenschlüssel
je……. Schlüssel für die einzelnen Mieträume
Zentrale Schließanlage für Haus- und Kellertür sowie Zugangstüre zur Mieteinheit Anzahl der ausgehändigten Schlüssel = ……..Stück
3. Erklärung über den Zustand der Mieträume
Der Vermieter erklärt, dass sich die Mieteinheit, wie bei der gemeinsamen Besichtigung festgestellt wurde, bis auf die nachstehend näher bezeichneten Beanstandungen im vertragsgemäßen Zustand befindet.
4. Anerkenntnis
Die Richtigkeit des vorstehenden Übergabeprotokolls erkennen wir an.
Ort, Datum…………………………………………………………………………..
…………………………………. ………………………………….
Vermieter Mieter
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