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Facility Management senkt schon im Mittelstand Betriebskosten

Leittechnik als roter Faden im Gebäudemanagement
Facility Management senkt schon im Mittelstand Betriebskosten

Dem Facility Management – der Dienstleistung rund ums Gebäude – prognostizieren Experten für die kommenden Jahre zweistellige Wachstumsraten. Hemmend wirkt derzeit noch, daß ein Standard für die Kommunikationswege fehlt. Vorteile wie sinkende Instandhaltungskosten sorgen jedoch dafür, daß sich der Trend nicht mehr aufhalten läßt.

Meinrad Happacher ist freier Fachjournalist in Mindelheim, Werner Möller ist Redaktionsmitglied des Industrieanzeiger

Europarekord mit 298 Meter hält das neue Commerzbank-Hochhaus in Frankfurt. Rekordverdächtig ist auch die höchste kältetechnische Anlage zwischen dem 52. und 63. Geschoß, die das komplette Gebäudeklima steuert. Aufgebaut von der Hamburger Unternehmensgruppe Rud. Otto Meyer (ROM), nennt sich diese Dienstleistung Gebäudemanagement. Auf 35 Milliarden Mark schätzen Experten derzeit das Marktvolumen von Facility Management, wobei die Ausschöpfung bisher höchstens 20 Prozent beträgt. Kein Wunder, daß auch Großkonzerne wie Siemens und Telekom den neuen Markt anpeilen. Die Telekom Immobilien stellte auf der Constructec im vergangenen Jahr die Initiative „der intelligente Quadratmeter” vor. Als Dienstleister will das Unternehmen über zwei Niederlassungen und 120 Servicecenter alle Techniksysteme seiner Kundengebäude miteinander verbinden und von außen steuern. Siemens startete vor kurzem eine ähnliche Aktion: Die neue Gesellschaft „Gebäudemanagement und Service GmbH” (SGM) soll mit insgesamt zwölf Niederlassungen und 960 Mitarbeitern schon im Geschäftsjahr 97/98 einen Umsatz von 250 Millionen Mark generieren.
Geschäftsführer Karl-Otmar Giesler will den Umsatz mit einem modular aufgebauten Dienstleistungsangebot für das Gebäudemanagement erreichen, das „von der technischen Betriebsführung und der Instandhaltung aller Gewerke mit 24-Stunden-Bereitschafts-Service über das Energiemanagement sowie das Modernisieren und Umnutzen von Gebäuden reicht”. Die Hoffnungen der Dienstleister in dieser Branche sind groß: allein in Deutschland sind sieben Milliarden Mark zu verteilen, bei jährlichen Steigerungsraten von 25 Prozent.
Der Grund für das Wachstum ist, daß der Mittelstand immer mehr in das Visier der Gebäudemanager rückt. Abgestimmte vernetzte Lösungen sorgen hier in einem immer komplexer werdenden Gebäudemanagement nicht nur für Kosteneinsparungen bis zu 30 Prozent. Der Unternehmer, der etwa für Gebäudeleittechnik, Energiemanagement oder auch für Wartung und Instandhaltung seiner Maschinen bislang teures Personal sowie entsprechende Geräte vorhalten mußte, kann sich wieder auf sein Kerngeschäft konzentrieren.
Facility Management ist ein weit gefaßter Begriff. Darunter fällt unter anderem das professionelle Management, das alle Gebäude-Einrichtungen umfaßt und die gesamten betrieblichen und personenbezogenen Abläufe des Betriebes organisiert, überwacht, koordiniert und optimiert. Facility Management sind aber auch Planungsaufgaben, zum Beispiel bei einem Umbau, administrative Aufgaben wie etwa die Budgetplanung sowie interne und externe Service-Leistungen wie den Postverteil- oder Reinigungsdienst.
Dienstleistung am Gebäude im Komplettangebot
All diese Managementaufgaben lassen sich nur effizient erledigen, wenn moderne Gebäudeleitsysteme die technische Grundlage bilden. Diese machen nur Sinn, wenn die Kommunikation zur untergeordneten Peripherie reibungslos funktioniert. Mit anderen Worten: Die Integration der Gebäudeautomation bis hinunter zum letzten Sensor ist für das ganzheitliche Facility Management eine wesentliche Grundvoraussetzung und wird in Zukunft die Anforderungen definieren. Dabei hat sich ihr Bild in den vergangenen Jahren schon stark gewandelt: Die Anteile der drei Hauptbestandteile der Gebäudeautomation – Hardware, Software und die für das Engineering notwendige Dienstleistung – haben sich verschoben: So macht der Anteil der verwendeten Hardware (ohne die Feldgeräte) heute nur noch rund 20 Prozent des Gesamtwertes aus.
Auf 2,3 Milliarden Mark prognostiziert Dr. Jörg Gebhardt den Markt der technischen Gebäudeausrüstung, ohne Facility Management. „50 Anbieter konkurrieren hier in einem Markt, der jährlich um 10 Prozent wächst”, verdeutlicht Klöckner Moeller-Projektleiter Gebhardt. Die Bonner – Komplettanbieter für das Komponenten-, System- und Anlagengeschäft – wollen in erster Linie durch die Anwendung von Standards die Engineering-Kosten senken. Seit multifunktionale, programmierbare und digitale Einrichtungen in diese Technologie Einzug hielten, stieg die für das Engineering erforderliche Dienstleistung auf einen Wertschöpfungsanteil von rund 25 Prozent.
Ein Automationskonzept für das komplette Gebäude, erfordert eine Datenkommunikation hin zu allen digital automatisierten Komponenten. Vom Heiz-kessel über Pumpen, Kältemaschinen und Wasseraufbereitung bis hin zur Lichtsteuerung. Da hierbei die Komponenten und Geräte der unterschiedlichen Hersteller mit dem System eines anderen Herstellers möglichst kostengünstig verbunden werden müssen, spielen Kommunikationsprotokolle für Bussysteme und Netzwerke bei den gebäudetechnischen Anlagen zusehends eine bedeutende Rolle. Heute gibt es eine ganze Reihe von Bussystemen, die für sich den Anspruch eines Standards erheben. Viele davon haben sich auch national bereits etabliert, beispielsweise der Installationsbus EIB oder etwa der Profibus.
Durch die Konkurrenz der einzelnen Bussysteme entwickelt sich der Markt der Gebäudeautomation und des Facility Management langsamer, als es möglich wäre. Die Hersteller von Feldgeräten in dieser unsicheren Situation zögern die Entscheidung für das eine oder andere Bussystem hinaus.
Auf europäischer Ebene wird schon seit 1990 versucht diesem Dilemma entgegenzuwirken: Damals wurde das Technikkomitee TC247 mit dem Titel „Controls for mechanical building services” ins Leben gerufen. Diese für Normen zuständige Entscheidungsinstanz ist nun zu einem vorläufigen Abschluß gekommen und hat drei Vornormen für die neutrale Kommunikation festlegt.
Die Kommunikation wird durch ein Drei-Ebenen-Modell beschrieben, das Management-, Automations- und Feldebene umfaßt. Für die verschiedenen Ebenen wurden pro Ebene eine unterschiedliche Anzahl etablierter Kommunikationsverfahren zur Vornorm vorgeschlagen. Solche Festlegungen haben für maximal fünf Jahre den Charakter einer Norm. Nach dieser Zeit müssen sie überarbeitet werden, um sie in eine endgültige Norm zu überführen. Ziel ist es, nach diesem Prozeß nur noch ein Protokoll pro Ebene zu haben. Wilhelm Schluckebier, Vorsitzender der LON-Nutzerorganisation (Local Operating Network) und Mitglied der Arbeitsgruppe 4 des CEN TC247: „Da auf der Feldebene vier Protokolle im Markt konkurrieren, wird zum Entscheidungszeitpunkt im Jahr 2003 voraussichtlich das Protokollsystem gewählt, das sich europaweit etabliert hat.”
Obwohl diese ungeklärte Situation den Einsatz der neuen Technologien nicht gerade beschleunigt, ist der Trend allerdings mehr aufzuhalten. Ein Pionier bei Energiemanagement-Systemen ist beispielsweise Weidmüller-Geschäftsführer Dr. Ewald Bentz. Sein LON-Netzwerk führte in den Höku-Produktionshallen in Höxter – ursprünglich als reines Lastmanagement favorisiert – zu völlig neuer Energie- und Verbrauchstransparenz. „Unsere DIAloc-Module übernehmen zusätzlich die Störmelde- und Zustandserfassung, wir steuern das Licht, die Motoren, die Heizung und sorgen uns um die Zustandsanzeigen in den Produktionsmaschinen,” erläutert der Detmolder Geschäftsführer seinen Ansatz.
LON ist auch das gewerkeübergreifende Netzwerk, mit dem die Schweizerische Bankgesellschaft (SBG) bereits mehrere Gebäude ausstattet. Markus Steiner, bei der SBG für die Projektdurchführung verantwortlich, begründet diesen Schritt damit, daß „sich trotz gewisser Anlaufschwierigkeiten das Ausstatten weiterer Bauten mit dieser Technologie lohnt, denn auf lange Sicht rechnet sie sich“.
Die Schweizerische Bankgesellschaft unterhält in der Schweiz an über 270 Orten Gebäude. Rechnet man die unterstützenden Organisationseinheiten dazu, so sind die Mitarbeiter in etwa 400 Gebäuden untergebracht. Die Bandbreite der Gebäude reicht von kleinen Objekten bis hin zu großen Rechenzentren. Die SBG versucht zunehmend die Gebäudetechnik mit minimalem personellem Aufwand zu betreiben. Das bedeutet: mehrere Bauten sollen von einer Stelle aus betrieben und überwacht werden.
„Dazu müßten Gebäudedaten erfaßt und übertragen werden, die Teilsysteme im Gebäude sollten autark und fehler-resistent funktionieren, und die Fehleranalyse mußte von einer transparenten homogenen Ereignisabspeicherung unterstützt werden“, verdeutlicht Steiner. Acht unterschiedliche Prozessor-Systeme mit jeweils stark abweichenden Systemphilosophien pro Gebäude hatten die SBGler bislang im Einsatz. Der Nachteil: die Betreiber mußten mit unterschiedlichen Bedienungsprozeduren kämpfen und waren dabei oft überfordert.
Aus diesem Grund verwendet Projektleiter Steiner das gewerkeübergreifende Bussystem LON, um die integrale Gebäude- und Raumsteuerung der Niederlassung in Basel zu realisieren. Als Integrationsrechner dient eine SPS, die zu den verschiedenen Anlagen und Bedienstellen über Schnittstellen kommuniziert. Das LON-Netz mit insgesamt 2500 Einzelgeräten, den sogenannten Knoten, wickelt die Funktionen Licht- und Jalousiensteuerung, Alarm- und Meldungserfassung, Raumreservation, die Anwesenheitssteuerung und noch andere diverse Nebenfunktionen ab. Für spezielle Funktionen wie das Parksystem oder die Personenschleuse sind autarke SPS im Einsatz, die allerdings auch mit der Master-SPS verbunden sind. Dieser Integrationsrechner übernimmt die Datenverwaltung des Gesamtsystems. Alle angeschlossenen Systeme können auf dessen Datenpool zugreifen.
Die Entscheidung für das eine oder andere Automatisierungssystem ist den Verantwortlichen der SBG nicht leichtgefallen: „Die vorhandenen Alternativen miteinander zu vergleichen, ist nahezu unmöglich”, sagt Steiner. „Echte Vergleiche lassen sich nur im Rahmen konkreter Projekte anstellen.” Was allerdings machbar ist, ist die Aufschlüsselung der Kostenbetrachtung in drei Hauptaspekte: die Investitionskosten, die Betriebs- und Erhaltungskosten und die Substitu-tion der Bau-Investitionskosten durch die Gebäudeautomation.
Was die Investitionskosten betrifft, so stellte sich heraus, daß vollintegrale Lösungen, wie sie mittels eines Quasi-Standards wie LON möglich sind, bereits preiswerter sind, als Lösungen mit mehreren Teilsystemen. Bei Lösungen mit getrennten Systemen würden zudem sehr rasch Funktionalitäts-Einschränkungen auftreten durch unterschiedliche Bedieneroberflächen, Systemphilosophien und Hardwarefamilien. „Wird dann noch der Nutzen miteinbezogen, der nicht direkt quantifizierbar ist, bekommt man bei Einsatz kommunikationsfähiger Technologien für das gleiche Geld etwa den doppelten Nutzwert als es bei traditionellen Lösungen der Fall ist”, versichert Steiner. Pauschal läßt sich sagen: Je mehr Komponenten in dem System installiert sind und je höher die geforderte Funktionalität ist, desto preisgünstiger wird eine LON-Lösung im Vergleich mit konventioneller Technik.
Zwar liegen derzeit noch keine Betriebs- und Erhaltungskosten vor, doch einige Indizien deuten darauf hin, daß diese Kosten im Rahmen der Betriebskosten traditioneller Systeme liegen. Stehen während der Betriebsphase räumliche Umgestaltungen an, stechen die integrierten Systeme mit einem Kostenvorteil heraus: Die Installationsanpassung ist in aller Regel ohne großen mechanischen und elektrischen Aufwand durchführbar. Insbesondere in der Licht- und Klimasteuerung ist zum Anpassen an die neuen Betriebsanforderungen meist nur ein Umprogrammieren der Funktionalitäten notwendig. Steiner warnt in diesem Zusammenhang allerdings: „Die einfache Art und Weise, Funktionalitäten zu ändern, darf nicht dazu führen, alle möglichen Wünsche anzumelden. Es muß immer auch unterschieden werden zwischen Notwendigem und Nützlichem.”
Ergänzend verweist er auf einen weiteren Einspareffekt: Modellüberlegungen zeichnen eine Energieeinsparung durch intelligente Systeme von 30 bis 60 Prozent auf.
Schwachstellen, auf die Sie achten müssen
Der Einsatz einer Technologie, die aus vielen dezentralen, intelligenten Komponenten besteht, vereinfacht zwar viele Lösungen, bringt aber auch neue Probleme mit sich. Gerade die interdisziplinäre Zusammenarbeit der unterschiedlichen Gewerke ist oft neu und ungewohnt. Bisherige Aufgabenteilungen müssen in Frage gestellt und eventuell neu definiert werden.
Notwendige konzeptionelle Entscheidungen werden durch zu viele Stellen beeinflußt. Das Neue führt zu Unsicherheiten und Ablehnung, weil die andere Technologie ihre Leistungsfähigkeit noch nicht beweisen konnte.
Traditioneller Baufortschritt erschwert eine ungestörte Inbetriebnahme, da zu viele Arbeiten nicht rechtzeitig oder in der notwendigen Qualität ausgeführt werden.
Zwischen der Bauleitung und den Technikern ist eine Aufgaben- und Kompetenzabgrenzung und eine intensive Kommunikation erforderlich.
Erwartungen des Anwenders
Die SBG stellte an die neue Technologie folgende Anforderungen:
Preiswerter als klassische Lösungen
Einfacher Aus- und Umbau
Transparente Informationen für Betrieb und Überwachung
Einfachere Systemintegraton von/in Fremdsystemen durch serielle Datenübertragung
Einheitliche Leittechnik-Oberfläche
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19.2021
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