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Sale-and-Lease-Back: Aus Immobilie dringend benötigte Liquidität generieren

Sale-and-Lease-Back von Immobilien
Aus stillen Reserven dringend benötigte Liquidität generieren

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Sale-and-Lease-Back-Transaktionen (SLB) haben sich inzwischen als Finanzierungsinstrument in Krisenzeiten etabliert. Das Unternehmen verkauft dazu seine Betriebsimmobilie an einen Investor und mietet diese anschließend zurück. Mit dem Verkaufserlös kann beispielsweise der künftige Geschäftsbetrieb finanziert werden.

» Christian Alpers, Leiter Real Estate der Unternehmensberatung Falkensteg in Frankfurt/M.

Die Coronakrise hat bei den meisten Unternehmen die Rücklagen aufgezehrt. Die staatlichen Hilfen konnten, wenn überhaupt, nur teilweise die Umsatzverluste beseitigen. Nun benötigen viele von diesen Unternehmen dringend Liquidität. Banken sind aktuell aufgrund der rigiden Vorgaben bei der Kreditvergabe zurückhaltend. Sind die Kreditlinien und weitere Innenfinanzierungen bereits ausgeschöpft, dann lässt sich über Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Immobilien der Liquiditätsengpass beseitigen. Gerade in Verwaltungsgebäuden oder Produktionshallen ist viel Kapital gebunden, das sich mit dieser Finanzierungsform freisetzen lässt. Mit dem Geld können dann Wareneinkäufe vorfinanziert, in neue Geschäftsmodelle investiert oder Restrukturierungsmaßnahmen finanziert werden.

Finanzierungsoption besonders in Krisensituationen

Sale-and-Lease-Back ist als Finanzierungsoption besonders in Krisensituationen geeignet – auch wenn der Verschuldungsgrad des Unternehmens hoch ist und die Kapitaldienstfähigkeit an ihre Grenze stößt. Vier Gründe sprechen dafür:

  • Erstens dauert der SLB-Prozesse gerade einmal sechs bis acht Wochen. Somit erhält das Unternehmen kurzfristig die dringend benötigten liquiden Mittel.
  • Zweitens benötigt der Käufer keine zusätzlichen Sicherheiten, da das Objekt selbst die Sicherheit darstellt.
  • Drittens wirkt sich die Finanzierungsform positiv auf die Steuerlast und die Bilanzkennzahlen aus. So kann die Miete als Betriebsausgabe steuerlich geltend gemacht werden und nach dem Kauf verschwindet das Gebäude beim Alteigentümer aus der Bilanz.
  • Viertens handelt es sich um eine bonitäts- und bankenunabhängige Finanzierung, weshalb es nicht zu einer weiteren Abhängigkeit von der Hausbank kommt. Selbst das Rating des Betriebs bei der Hausbank verändert sich nicht und die aufwendigen Reportingpflichten entfallen.

Durch den Verkauf und die sofortige Rückmiete ändert sich im operativen Betrieb nichts. Eine weitere uneingeschränkte Nutzung der Immobilien ist gegeben. Der Käufer hat sogar ein hohes Interesse, dass die Produktion ungehindert weiterläuft oder sogar ausgebaut werden kann.

SLB eignet sich für Mittelständler alle Branchen

Neue Sale-and-Lease-Back-Transaktionen umfassten im Jahr 2019 deutschlandweit ein Volumen von rund zwei Mrd. Euro und die Tendenz ist Corona-bedingt steigend. Die Finanzierungsform wird häufig gewählt, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechtern. Diese Entwicklung konnte schon nach der Finanzkrise im Jahre 2008 beobachtet werden. SLB eignet sich zudem für alle Branchen. Bisher nutzten SLB vor allem mittelständische Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe, der Leichtmetallindustrie und Automobilzulieferer, um Liquidität für Investitionen zu generieren oder auch M&A-Käufe zu finanzieren. Nun entdecken insbesondere Maschinenbauer, Kunststoffverarbeiter, Textilhersteller, Druckereien und Logistiker die finanziellen Chancen.

So funktioniert der SLB-Prozess

Das Prinzip hinter Sale-and-Lease-Back, das eigentlich Mietrückkauf heißen müsste, ist relativ einfach: Ein Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilien an einen Investor gegen eine Pauschalzahlung und verpflichtet sich diese im gleichen Atemzug zurückzumieten. Der Mietvertrag sollte über rund zehn bis 15 Jahre geschlossen werden. Üblich sind Triple-Net-Verträge, bei dem der Nutzer neben der Miete auch die Kosten für Versicherung, Betrieb, Instandhaltung und Instandsetzung übernimmt. Bei der Ermittlung der Miethöhe spielt der Zustand und die Drittverwendungsmöglichkeit eine ganz entscheidende Rolle. Darin fließen beispielsweise die Makrolage der Immobilie, Nutzungsvorschriften oder -beschränkungen mit ein.

Falkensteg übernimmt in dem SLB-Prozess die komplette Steuerung. Im ersten Schritt werden gemeinsam mit dem Auftraggeber alle immobilienrelevanten Unterlagen besorgt, gesichtet und bewertet. Alle wichtigen Transaktionsparameter befinden sich dann in einem detaillierten Informationsmemorandum, welches sich als Angebot an die Investoren versteht. Auf Basis der vorher festgelegten Parameter in der Verkaufsunterlage werden dann die Investoren passend auf ihr persönliches Suchprofil angesprochen. Danach folgen die Vor-Ort-Besichtigungen mit den Interessenten und die Einholung der Angebote für die Transaktion. Diese stellt Falkensteg dem Auftraggeber vor. Erst nach dessen Entscheidung starten die detaillierten Miet- und Kaufvertragsverhandlungen mit dem Investor. Zum Abschluss des Prozesses wird der Verkauf und das Mietverhältnis beurkundet.

Finanzierungsvolumen um die 15 Mio. Euro realistisch

Das realistische Finanzierungsvolumen bewegt sich um die 15 Mio. Euro. Je nach Zustand und Branchenentwicklung können aber auch höhere Finanzierungssummen ermöglicht werden. Derzeit werden beispielsweise durch den stark ansteigenden Onlinehandel die Lager- und Logistikflächen rar, was eine positive Auswirkung auf die Drittverwendungsmöglichkeit von Logistikimmobilien hat.

http://sale-und-lease-back.de

Kontakt:

Falkensteg GmbH

Cecilienallee 54–55

40474 Düsseldorf

Tel. +49 211/547663-0

www.falkensteg.com


Ablauf der Sale-and-Lease-Back-Transaktion

  • In einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion wird die unternehmenseigene Immobilie gegen eine Pauschalzahlung an einen Investor verkauft.
  • Dieser vermietet dann die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum gegen Mietzahlungen an das Unternehmen zurück.
  • Die Sale-and-Lease-Back-Transaktion hilft Unternehmen, Liquidität zu schaffen, indem gebundenes Kapital freigesetzt wird.
  • Voraussetzungen hierfür sind, dass
    – es sich um eine Immobilie mit Drittverwendungsmöglichkeit handelt,
    – der Mietvertrag mindestens zehn Jahre läuft (Triple Net vorteilhaft) und
    – der Mieter eine nachhaltige Geschäftsstrategie hat.
  • Diese Lösung ist nahezu unabhängig von der Bonität des Mieters, da der Käufer sein Investment rein auf die Immobilie abstellt.
  • Dann kann Falkensteg durch eine professionelle Vermarktung die Immobilie an potenzielle internationale Investoren veräußern.
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