Um Klimaanlage, Stromrechnung oder den Müll kümmern sich andere

Von unserem Redaktionsmitglied Monika Corban

Um rund 20 Prozent sind die Betriebskosten im Dresdener Fuba Leiterplattenwerk gesunken, seit die ABB Gebäudetechnik AG, Mannheim, viele Bewirtschaftungsaufgaben übernommen hat. Die Dresdener Niederlassung des Dienstleistungskonzerns kümmert sich in dem Werk um das technische und Teile des infrastrukturellen Gebäudemanagements. Der Auftraggeber kann sich seitdem ganz seinem Kerngeschäft widmen. Er hat seine Produktion um 20 Prozent gesteigert.

„Im Schnitt sind Einsparungen von 10 bis 15 Prozent realistisch, wenn die Methoden des Gebäudemanagements auf bestehende Immobilien angewandt werden“, sagt Dr. Eberhard Sasse, Vorstandsvorsitzender des Deutschen Verbandes für Facility Management e. V. (Gefma) in Bonn. „Es geistern zwar auch Zahlen bis zu 25 Prozent herum, das ist aber nicht die Regel.“

Größere Einsparmöglichkeiten lassen sich erzielen, wenn der Dienstleister von Anfang an in die Planung eines neuen Gebäudes einbezogen wird und es über den kompletten Lebenszyklus hin bewirtschaftet. Dann spricht man vom Facility Management. Konsequent angewandt, sollen sich nach Meinung der Arbeitsgemeinschaft Gebäudetechnik im ZVEI die Betriebskosten um bis zu 30 Prozent gegenüber einem herkömmlich geplanten Gebäude senken lassen. Bisher ist das Konzept allerdings hauptsächlich bei Gewerbe- und Wohnimmobilien eingesetzt worden. Erste Erfahrungen mit dem umfassenderen Facility Management sammelt derzeit die Daimler-Chrysler AG mit ihrem Technologie-Zentrum in Sindel-fingen. Seit August dieses Jahres be-wirtschaftet die Lufthansa Gebäudemanagement Südwest GmbH mit Sitz in Böblingen dort das zentrale Engineering- Gebäude. Doch auch hier kam der Auftrag eigentlich zu spät, um noch in Planungsprozesse eingreifen zu können.

Ein Facility-Management-Dienstleister plant, bewirtschaftet, verwaltet und organisiert alle Sachressourcen eines Unternehmens: das Gebäude sowie die Maschinen und Anlagen. Er sorgt unter anderem für die Straßen- und Gebäudereinigung, die Pflege der Gebäudehülle, die Entwicklung und Kontrolle von Brandschutzmaßnahmen, die Instandhaltung von Maschinen sowie der Heizungs- und Klimaanlagen, bis hin zur Organisation der Sicherheitsdienste und der Mietnebenkostenabrechnung und verhandelt über günstige Konditionen beim Stromeinkauf.

Für Eberhard Sasse ist dies eine ideale Möglichkeit, wie sich ein produzierendes Unternehmen nicht mehr an Aufgaben aufhalten muß, die nichts direkt mit der Produktion zu tun haben: „Prinzipiell ist Facility Management für jeden interessant, der eine Liegenschaft hat, egal wie groß sie ist“, betont Sasse. Sobald Dienstleistungen wie Reinigung oder Instandhaltung nach außen vergeben würden, lohne es sich, über ein Gesamtpaket nachzudenken. „Sie müssen ja nicht gleich die Salami am Stück kaufen, scheibchenweise geht es auch“, beruhigt er potentielle Auftraggeber. Doch die größten Einsparpotentiale in der Bewirtschaftung werden nur sichtbar, wenn sich ein Dienstleister um alle Bereiche kümmert.

Die Anbieter haben sich hauptsächlich aus drei Geschäftsfeldern heraus entwickelt: Einige sind Anlagenbauer, die über die Instandhaltung der technischen Systeme einen zusätzlichen Geschäftbereich erschlossen haben. Andere haben sich ursprünglich um die Infrastruktur gekümmert, etwa die Gebäudereinigung oder das Catering. Die dritte Gruppe sind Anbieter kaufmännischer Leistungen wie Immobilienberater, die ihr Leistungsangebot, ausgehend von der Flächenvermarktung und der Verwaltung der Mietverhältnisse, ausgebaut haben.

Viele bieten ein modulares Dienstleistungsangebot: Es umfaßt die komplette technische Gebäudeausrüstung, von der Gebäudeautomation über die Elektro-, Raumluft-, Wärme- und Kältetechnik bis hin zur Sanitär- und Fördertechnik, wobei die Informations- und Kommunikationstechnik an Bedeutung gewinnt. Gerade wenn Produktionsunternehmen diesen Service nutzen und ihre komplette Anlagenbetreuung nach außen vergeben wollen, ist die technische Kompetenz des Dienstleisters ausschlag-gebend. „Ohne sie ist Facility Management eine Mogelpackung“, betont Eberhard Sasse. Es lohne sich vor allem, auf die Kerngeschäfte des Dienstleisters zu achten. Und für produzierende Unternehmen sei da besonders der Energiebereich von Interesse sowie die Reinigung.

Jeder Facility-Management-Anbieter definiert sein Angebot anders. Die De Te Immobilien GmbH aus Münster bewirtschaftet Gebäude beispielsweise ausschließlich über telematisch gesteuerte Prozesse, ein Verfahren, das sie als Direct Facility Response bezeichnen. Nur wenn ein Bedarf gemeldet wird, erfolgen Serviceleistungen. Ihr Just-in-time-Angebot soll den Logistikprozeß für Personal- und Materialeinsatz durch optimierte Zeit- und Ressourcenplanung verbessern.

Da viele Anbieter sich an das Modewort Facility Management angehängt haben, ohne die eigentlich dazu nötigen umfassenden Dienstleistungen anzubieten, werben inzwischen einige Unternehmen mit dem Schlagwort „Technischer Generalunternehmer“. In der Arbeitsgemeinschaft Gebäudetechnik des ZVEI haben sich beispielsweise die ABB Gebäudetechnik, GAH Anlagentechnik, Krantz-TKT, Rheinelektra Technik, ROM und Siemens Gebäudetechnik zusammengeschlossen. Sie bieten, teilweise über Subunternehmer, alle Facetten des Facility Management an. Der Kunde hat den Vorteil, nur einen einzigen Ansprechpartner zu haben.

Wer diese umfassenden Dienstleistungen nicht in Anspruch nehmen möchte, für den lohnt es sich, über Contracting nachzudenken. Systematisch gesehen, verbirgt sich hinter diesem weiteren Modewort der Branche ein integraler Bestandteil des Facility Management und damit auch des Gebäudemanagements. Krantz-TKT aus Bergisch Gladbach definiert Contracting als Energiemanagement für Gebäude mit einerAbgabe von Garantien. Dabei geht es darum, Wärme, Kälte, Strom, Dampf und Medien wie Druckluft günstiger als bisher bereitzustellen. Mit dem eingesparten Geld können dann nötige Investi-tionen in die Technik gegenfinanziert werden.

Prinzipiell gibt es vier Varianten des Contracting: Betriebsführungscontracting, Finanzierungs-, Anlagen- und Einsparcontracting. Besonders die letzten beiden Varianten seien für Mittelständler interessant, meint Dipl.-Ing. Stefan Schwan, Leiter Energiemanagement der Aachener Niederlassung der Krantz-TKT. Anlagencontracting lohne sich immer dann, wenn ein Unternehmen bereit sei, bestehende Personalstrukturen aufzuweichen: „Da reden wir sicherlich auch über Outsourcing, das muß aber nicht sein“, betont er.

Ergeben Analysen, daß sich der Energiebedarf eines Unternehmens geändert hat, plant, baut und betreibt ein Dienstleister die notwendigen neuen Anlagen. Der Nutzer muß keine hohen Neuinvestitionen tätigen, sondern rechnet mit dem Dienstleister über eine Fixkostenpauschale oder einen Wärmepreis ab.

„Einsparcontracting lohnt sich immer dann, wenn die jährlichen Energiekosten um die 200 000 Mark oder darüber liegen, mit Strom, Wasser, Gas oder auchÖl zusammen“, sagt Energiemanager Schwan: „In der Regel sind wir dann in der Lage, diese Kosten um 10 bis 20 Prozent zu senken.“ Viele Industrieunternehmen fordern allerdings, daß sich die Anlagen innerhalb von drei Jahren amortisiert haben müssen, was manchmal die ideale Lösung ausschließt.

In dem Dürener Werk des Automobilzulieferers Visteon, einer Ford-Enterprises-Tochter, sanken die Energiekosten im letzten Jahr beispielsweise um 1,28 Millionen Mark, nachdem 3,75 Millionen Mark in den Umbau der Fabrikationshalle von Anfang der 70er Jahre investiert worden waren. 1200 Mitarbeiter produzieren in dem Werk Chassis-Teile. Ausschlaggebend für den Auftrag an Krantz-TKT war, daß sich die Belegschaft zunehmend über die klimatischen Bedingungen in der Halle beschwert hatte. Die war über lange Zeit nur an die sich ändernden Produktionsbedingungen angepaßt worden. Da es aber nie eine Anpassung an die vorhandene Anlagentechnik gegeben hatte, konnten jetzt so große Einsparpotentiale erzielt werden.

Rund eine Million Gebäude sollen in Deutschland Contracting-fähig sein, schätzt der Firmenverbund Omnium Technic, ein Zusammenschluß aus 15 mittelständischen Anlagenbauern – darunter die Boos Klima und Kälte GmbH aus Varel, die Kapfer GmbH aus Donauwörth und die M + W Zander Facility Management GmbH aus Nürnberg. Rund 60 000 Objekte seien davon erst unter Vertrag, nachdem eine Modernisierung vorausgegangen ist.

Facility Management

Facility Management bezeichnet ein strategisches Konzept, nach dem alle Sachressourcen (Gebäude, Maschinen und Anlagen) innerhalb eines Unternehmens geplant, bewirtschaftet, verwaltet und organisiert werden. Streng genommen muß dazu ein Gebäude über seinen kompletten Lebenszyklus hin betrachtet werden: von der Idee über die Planung, den Bau und die Bewirtschaftung bis hin zum Abriß.

Dabei kommt es vor allem darauf an, von vorne herein alle Prozesse, die später die Betriebskosten beeinflussen, möglichst kostengünstig auszulegen. Vorteile ergeben sich auch, wenn Daten aus der Planungsphase nicht verloren gehen, sondern etwa für spätere Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Umbaumaßnahmen lassen sich beispielsweise deutlich schneller und günstiger durchführen, wenn der Verlauf von Leitungen genau bekannt ist. Inzwischen gibt es ein großes Angebot an Software für Facility-Management-Aufgaben.

Industrial Facility Management

1996 wurde in Deutschland der Begriff Industrial Facility Management geprägt. Ziele und Aufgaben sind identisch mit jenen des Facility Management. Doch der Schwerpunkt liegt hier vor allem darauf, die Maschinen und Anlagen immer schneller und variabler an die kürzeren Innovationszyklen sowie die Fertigung geringer Losgrößen mit hoher Variantenvielfalt anzupassen.

Gebäudemanagement

Nach einem VDMA-Einheitsblatt aus dem August 1996 bezeichnet Gebäudemanagement (GM) die Gesamtheit der technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen, um Gebäude zu nutzen. Ziel ist es, die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie zu senken, ihren Wert zu erhalten und den Komfort zu steigern.

Es handelt sich also um ein Teilgebiet des Facility Management, das sich nur mit der bestmöglichen Nutzung eines vorhandenen Gebäudes beschäftigt. Es wird in drei Bereiche untergliedert:

Im technischen GM geht es um das Betreiben, Dokumentieren, Modernisieren, Sanieren und Umbauen.

Das infrastrukturelle GM beschäftigt sich mit Catering, DV-Dienstleistungen bis hin zu Post-, Reinigungs- und Sicherheitsdiensten sowie der Zentrale.

Das kaufmännische GM übernimmt alle Aufgaben von der Beschaffung über die Kostenplanung und Buchhaltung bis zum Vetragsmanagement.

Contracting

Contracting bezeichnet im Kern, daß eine Investition nicht vom Nutzer selbst, sondern von einem Dritten, dem Contractor, durchgeführt wird. Dieser plant, finanziert, errichtet und wartet die Anlage. Contracting ist dem Leasing zwar ähnlich, geht aber darüber hinaus, da es auch die Aufrechterhaltung der Gebrauchseigenschaften beinhaltet.

Besonders beim Energiemanagement gibt es zwei Varianten des Contracting, die für Mittelständler interessant sind:

Anlagencontracting- Der Dienstleister plant, baut und betreibt die Anlage. Abgerechnet wird über Fixkostenpauschale oder Wärmepreise.

Einsparcontracting/Performance Contracting

Beim Performance Contracting untersucht der Dienstleister, welche Einsparpotentiale es an einem bestehenden Gebäude im Bereich Energie gibt, ohne daß Komforteinbußen hingenommen werden müssen. Dabei werden alle Primärenergien, Kälte, Wärme und Strom aber auch umgewandelte Energien bis hin zu Druckluft betrachtet. Das dadurch jährlich eingesparte Geld wird genutzt, um die notwendigen Investitionen in modernere Anlagentechnik zu refinanzieren.

Informationsstellen

Arbeitsgemeinschaft Gebäudetechnik im ZVEI, Frankfurt/M.

Firmenverbund Omnium Technic, Nürnberg

Gefma e. V., Berlin

Anbieter

ABB Gebäudetechnik AG, Mannheim

De Te Immobilien GmbH, Münster

www.deteimmobilien.de

Krantz-TKT GmbH, Bergisch Gladbach

Lufthansa Gebäudemanagement GmbH, Bergisch Gladbach

M+W Zander Facility Engineering GmbH & Co. KG, Stuttgart

ROM Rud. Otto Meyer GmbH & Co. KG, Hamburg

Siemens Gebäudetechnik GmbH & o.HG, Erlangen

sgt.erl.siemens.de